Pro financování bydlení je nejvhodnější hypotéční úvěr, případně úvěr ze stavebního spoření. Hypoteční úvěr (spotřebitelský úvěr na bydlení) a některé úvěry ze stavebního spoření jsou zajištěny nemovitostí, tím má poskytovatel úvěru větší jistotu splácení a může nabídnout větší částku k půjčení za lepších podmínek. Úvěru ze stavebního spoření budeme věnovat samostatný článek.
Financování bydlení hypotečním úvěrem
Na hypoteční úvěr se dá koukat z pohledu banky a z pohledu klienta. Oba pohledy jsou pro klienta důležité. Pohled banky zjišťuje schopnost klienta zapůjčené peníze splatit. Pohled klienta je, aby měl co nejlepší podmínky jako je úroková sazba s dobou, po kterou je zafixovaná, poplatky, nároky na pojištění a případné další produkty.
Pohled klienta
Jednoduchým údajem je výše splátky. Ta je ovlivněna mnoha parametry. Prvním parametrem je doba splatnosti. Maximální splatností je doba třiceti let. Některé banky výjímečně umožňují dobu až 40 let. Při rozhodovávání na jak dlouho hrají si hypotéku chceme vzít musíme zohlednit to, abychom měli každý měsíc na splátku. Když si dobu natáhneme je splátka menší, ale zároveň budeme delší dobu úvěr platit, a tedy víc přeplatíme. Když si zvolíme kratší dobu, budeme mít úvěr rychleji splacený, ale budeme muset každý měsíc vynaložit více na splátky. Jde zvolit kompromis obou výše uvedených variant a to, vzít si hypotéku na co nejdelší dobu a každý rok (nebo v nějakém jiném delším časovém horizontu) mimořádně splácet a hypotéku umořovat rychleji. Alternativou může být spoření/investice k hypotéce s vyšší úrokovou sazbou, než kolik je na hypotéce úroková sazba.
Úroková sazba se skládá z čtrnáctidenní repo sazby České národní banky, ke které si komerční banky připočtou své náklady, přirážku za riziko a marži. Úroková sazba se mění podle aktuální situace.
Zde je odkaz na vývoj čtrnáctidenní repo sazby České národní banky v čase: http://www.cnb.cz/cs/faq/vyvoj_repo_historie.txt. Abychom dosáhli lepší sazby, většina bank po nás bude chtít běžný účet u jejich banky a nějaký závazek užívání tohoto účtu. Dále může chtít životní pojištění. Za tyto další produkty ve své režii banka může nabídnout nižší sazbu, ale nikdy jimi nemůže podmiňovat získání samotného produktu. Banka může požadovat pouze pojistku nemovitosti nebo v některých specifických případech i životní pojistku, ale pro získání (ne pro lepší sazbu) Vás nemůže nutit si tento produkt udělat u nich. Dalším faktorem je poměr hodnoty zástavy k půjčované částce (tzv. LTV).
Důležité kritérium je fixace úrokové sazby. Fixace udává dobu, po kterou je úroková sazba (tedy i splátka) stejná. Po této době se sazba změní podle aktuálních podmínek. Pár měsíců před koncem fixace musí banka nabídnout aktuální úrokovou sazbu pro další období. Pokud se Vám sazba nebude líbit můžete s úvěrem přejít do jiné banky. Zpravidla tím stávající banku donutíte její návrh vylepšit s tím, že vám sazbu z jiné banky dorovná. V době, kdy trvá fixační období můžete splácet vždy v mimořádných splátkách v maximální možné výši 25% z celkové výše poskytnutého úvěru. Tato splátka lze provést jedem měsíc před datem výročí podpisu smlouvy. Pro mimořádnou splátku je lepší kontaktovat banku dva měsíce předem a zjistit si konkrétní postup mimořádného splácení u vaší banky. Z důvodu prodeje nemovitosti lze úvěr splatit po dvou letech od podpisu úvěrové smlouvy se sankcí maximálně 1% ze splácené částky. Pokud je úvěr splacený z důvodu, které nejsou na straně dlužníka (například úmrtí), je splacení bez poplatků. V jiných případech je splacení úvěru nákladné a řídí se sazebníkem banky.
Tím se dostáváme k poplatkům, které se k hypotečnímu úvěru pojí. Banky si nejčastěji účtují poplatky za vyřízení úvěru (kolem 3.000 Kč), za čerpání na návrh (ještě není zapsané zástavní právo v katastru nemovitostí) na vklad zástavního práva (1.500 Kč až 2.000 Kč), za odhad nemovitosti (1.000 Kč až 6.000 Kč) nebo za vedení úvěrového účtu (do 100 Kč měsíčně). Banky mohou účtovat další méně časté poplatky, jako například za opakované čerpání úvěru (500 až 1.500 Kč za každé čerpání), nejčastěji u výstavby nemovitosti. Všechny tyto poplatky banky mohou odpustit, ale záleží na celkových podmínkách a době, kdy si úvěr berete. S podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy je účtován poplatek 1.000 Kč na katastru nemovitostí, stejný poplatek je účtován i při výmazu zástavního práva při doplacení úvěru a výmazu zástavy z katastru nemovitostí.
Samotná splátka je skládá ze dvou částí, z úroku a úmoru. Úrok je platba ze půjčené peníze vypočtená z úrokové sazby. kolik zaplatíme na úrocích si můžeme odečíst ze základu daně, pokud používáme nemovitosti pro bydlení své nebo svých blízkých. Úmor je to, o kolik klesá hodnota dluhu/jistiny (nesplacená část se nazývá jistina). Následující obrázek ukazuje strukturu splátek v prvním roce úvěru na 3 mil. Kč na dobu 30 let, při sazbě 3% p.a. a splátce 12.648 Kč měsíčně.
Pohled banky
Banka sleduje dvě hlavní kritéria jistoty splacení závazku. První kritérium je vaše bonita. Neboli to, abyste měli na splácení zapůjčené částky. Podle zákona může jít na splátky všech vašich dluhů maximálně 45% z vašeho čistého měsíčního příjmu a musíte mít dostatek peněz na základní potřeby. Tento výpočet je možné udělat na stránkách https://vydelecnebyty.cz. Dále vaše celková výše dluhů nesmí překročit devíti násobek vašich čistých ročních příjmů. Každá banky si dělá svůj vlastní propočet, který prakticky odráží dvě výše uvedená kritéria od státu.
Druhým kritériem je hodnota zástavy nemovitosti k půjčované částce. Dle parametrů ČNB komerční banky nesmí poskytovat úvěry na 100% zástavy. Mohou poskytovat maximálně 15% ze svých úvěrů s poměrem 90% a zbytek úvěrů musí mít poměr nejvýše 80%. U tohoto je důležité si uvědomit, že odhad nemovitosti nemusí vycházet na kupní cenu nemovitosti. Protože banky mohou poskytnout pouze omezené množství úvěru se poměrem hodnoty zástavy k půjčené částce maximálně 90% a tyto úvěry jsou pro banku rizikovější, mají vyšší úrokovou sazbu.
Z výše uvedeného vyplývá, že zájemce o úvěru potřebuje minimálně 10%, ale pro dobrou úrokovou sazbu 20% vlastních zdrojů. Pokud zájemce tyto zdroje nemá, může vložit do zástavy jinou nemovitost v dostatečné hodnotě a pak si může půjčit na celou kupovanou nemovitost.
